Onroerendezaakbelasting (OZB) is een gemeentelijke belasting die eigenaren van woningen en vastgoed jaarlijks betalen over de WOZ-waarde van hun pand, vastgesteld door de gemeente.
Laatst bijgewerkt: juni 2026
Veel mensen denken dat de OZB een rijksbelasting is, netjes vastgesteld in Den Haag. Dat klopt niet. Elke gemeente bepaalt zelf het tarief, waardoor je buurman in een andere gemeente soms honderden euro’s meer of minder betaalt voor een even duur huis. ook stijgen OZB-aanslagen de laatste jaren sneller dan de inflatie, ook als gemeenten hun tarief gelijk houden. Dat heeft alles te maken met de stijging van de WOZ-waarden.
In dit artikel lees je hoe OZB precies werkt, hoe je jouw aanslag berekent, wat de tarieven zijn in grote Nederlandse gemeenten en wat je kunt doen als jij vindt dat je te veel betaalt.
- 🟢 Huurder van een woning? Jij betaalt geen OZB.
- 🟡 Eigenaar-bewoner? Jij betaalt het eigenarendeel over de WOZ-waarde van jouw woning.
- 🟡 Eigenaar of huurder van een bedrijfspand? Beiden betalen een deel: eigenaar én gebruiker.
- 🔴 WOZ-waarde te hoog vastgesteld? Maak bezwaar binnen 6 weken na de beschikking.
Wat is onroerendezaakbelasting (OZB)?
De officiële definitie uitgelegd in gewone taal
Onroerendezaakbelasting is een gemeentelijke heffing die is geregeld in de Gemeentewet, specifiek in de artikelen 220 tot en met 220h. Gemeenten zijn wettelijk bevoegd om deze belasting te heffen, maar bepalen zelf het tarief. Dat tarief stelt de gemeenteraad vast vóór 1 januari van het betreffende belastingjaar.
OZB is geen aparte rekening die je spontaan krijgt. De aanslag maakt deel uit van de gecombineerde gemeentelijke aanslag, samen met de rioolheffing en de afvalstoffenheffing. Één envelop, meerdere heffingen. De Rijksoverheid omschrijft OZB als een van de meest bekende gemeentelijke belastingen.
Wie betaalt OZB?
Niet iedereen is hetzelfde belastingplichtig. De regels zijn als volgt:
- Eigenaar-bewoners van woningen: betalen het eigenarendeel. Dit is de meest voorkomende situatie.
- Huurders van woningen: betalen géén OZB. De gebruikersbelasting voor woningen is in 2006 afgeschaft.
- Eigenaren van bedrijfspanden: betalen het eigenarendeel voor niet-woningen.
- Huurders van bedrijfspanden: betalen het gebruikersdeel voor niet-woningen, bovenop wat de eigenaar betaalt.
De peildatum is 1 januari van het belastingjaar. Wie op die datum als eigenaar in de registers staat, ontvangt de aanslag. Heb je je huis in december verkocht? Dan betaalt de nieuwe eigenaar het volgende jaar.
Hoe werkt OZB? De berekening stap voor stap
De formule
De berekening van OZB is eenvoudig. Er is één formule die altijd van toepassing is:
OZB = WOZ-waarde × OZB-tarief gemeente
Het tarief is een percentage dat de gemeenteraad vaststelt. Dit percentage verschilt per gemeente én per type object: er is een apart tarief voor eigenaren van woningen, eigenaren van niet-woningen en gebruikers van niet-woningen. Je WOZ-waarde vind je op de WOZ-beschikking die je elk jaar in januari of februari ontvangt, per post of digitaal via MijnOverheid.
Belangrijk: de WOZ-waarde op jouw beschikking is gebaseerd op de peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. De aanslag voor 2025 gebruikt dus de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2024.
Rekenvoorbeeld OZB berekenen
Hieronder een concreet voorbeeld voor een eigenaar-bewoner in Amsterdam, met het tarief van 2025:
| Stap | Omschrijving | Bedrag |
|---|---|---|
| 1 | WOZ-waarde van de woning | € 350.000 |
| 2 | OZB-tarief gemeente Amsterdam 2025 (eigenarendeel woning) | 0,0577% |
| 3 | Jaarlijkse OZB-aanslag | € 201,95 |
Dat scheelt fors per gemeente. Dezelfde woning van € 350.000 in Groningen (tarief 0,0929%) levert een aanslag op van € 325,15 per jaar. Ruim 60% meer.
OZB voor bedrijfspanden versus woningen
Voor woningen geldt alleen het eigenarendeel. Voor niet-woningen (kantoren, winkels, bedrijfsruimten) gelden twee aparte tarieven. De eigenaar betaalt het eigenaarsgedeelte, de huurder betaalt het gebruikersgedeelte. Niet ideaal als je weet dat de tarieven voor niet-woningen doorgaans flink hoger liggen dan voor woningen.
Een voorbeeld: bij een kantoorpand met een WOZ-waarde van € 500.000, een eigenarenpercentage van 0,1885% en een gebruikerspercentage van 0,1563%, betaalt de eigenaar € 942,50 per jaar en de huurder € 781,50 per jaar. De totale OZB-last op dat pand bedraagt dan € 1.724 per jaar. Meer informatie over de belastingen voor bedrijfspanden staat op de website van de Rijksoverheid.
OZB-tarieven per gemeente in 2025 en 2026
Waarom verschillen tarieven zo sterk?
Gemeenten zijn volledig vrij in het vaststellen van hun OZB-tarief. Er was lange tijd een zogenoemde macronorm die de totale landelijke OZB-opbrengst aan banden legde, maar die is in recente jaren herzien. Gemeenten bepalen nu geheel zelfstandig hoe hoog zij de belasting stellen, afhankelijk van de hoogte van de gemeentelijke begroting, politieke keuzes en de gemiddelde WOZ-waarden in de gemeente.
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) signaleerde dat de OZB-tarieven in de periode 2023 tot 2025 gemiddeld met 7% tot 9% per jaar stegen. Dat is harder dan de inflatie. Gemeenten compenseren hiermee dalende rijksbijdragen en stijgende uitvoeringskosten.
Vergelijkingstabel OZB-tarieven grote gemeenten 2025 en 2026
De onderstaande tarieven zijn gebaseerd op gemeentelijke vaststellingen en gepubliceerde belastingverordeningen. Controleer het tarief van jouw gemeente altijd op de website van jouw gemeente of de lokale belastingdienst voor de meest actuele cijfers.
| Gemeente | OZB-tarief eigenaar woning 2025 | Bedrag per € 100.000 WOZ | Bron / Peildatum |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | 0,0577% | € 57,70 | Gemeente Amsterdam, jan. 2025 |
| Rotterdam | 0,0799% | € 79,90 | Gemeente Rotterdam, jan. 2025 |
| Den Haag | 0,0671% | € 67,10 | Gemeente Den Haag, jan. 2025 |
| Utrecht | 0,0752% | € 75,20 | Gemeente Utrecht, jan. 2025 |
| Groningen | 0,0929% | € 92,90 | Gemeente Groningen, jan. 2025 |
| Zwolle | 0,0741% | € 74,10 | Gemeente Zwolle, jan. 2025 |
| Delft | 0,09322% | € 93,22 | Regionale Belasting Groep, jan. 2026 |
| Schiedam | 0,0757% | € 75,70 | Regionale Belasting Groep, jan. 2026 |
| Vlaardingen | 0,1085% | € 108,50 | Regionale Belasting Groep, jan. 2026 |
Wil je het tarief van jouw gemeente opzoeken? Zoek dan op “[naam gemeente] ozb tarief 2025” of raadpleeg de pagina gemeentelijke belastingen op de website van jouw gemeente of de regionale belastingdienst die voor jouw gemeente werkt.
Wanneer en hoe ontvang je de OZB-aanslag?
Tijdlijn van WOZ-beschikking tot betaling
De OZB-aanslag volgt een vaste jaarlijkse cyclus. Elk jaar in januari of februari ontvang je de gecombineerde gemeentelijke aanslag, samen met de WOZ-beschikking. Die aanslag bereikt je per post of digitaal via MijnOverheid, afhankelijk van jouw voorkeur en de werkwijze van jouw gemeente of belastingdienst.
De tijdlijn ziet er als volgt uit:
- 1 januari (peildatum WOZ): de WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van de woningmarkt een jaar eerder.
- Januari/februari (aanslag ontvangen): je ontvangt de WOZ-beschikking en de gecombineerde aanslag.
- Maart/april (betaaltermijn): doorgaans heb je één tot twee maanden om te betalen, tenzij je automatische incasso hebt ingesteld.
Automatische incasso of betaling in termijnen is bij de meeste gemeentelijke belastingdiensten mogelijk. Samenwerkingsverbanden zoals de Regionale Belasting Groep (RBG) of Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland verzorgen de inning voor meerdere gemeenten tegelijk.
Meerdere panden
Heb je meerdere panden? Dan ontvang je per pand een aparte aanslag. Verhuur je een woning? Jij als eigenaar betaalt de OZB, niet de huurder. Een vakantiewoning of tweede woning is ook OZB-plichtig. Bij nieuwbouw gelden aparte regels: de aanslag gaat in op het moment van eigendomsoverdracht, waarbij gemeenten per volgend vol belastingjaar afrekenen. Controleer dit bij jouw gemeente als je net een nieuwbouwwoning hebt gekocht.
Een tweede woning valt overigens ook in box 3 voor de inkomstenbelasting, wat betekent dat de WOZ-waarde ook doorwerkt in je vermogensrendementsheffing.
Kun je je OZB-aanslag verlagen?
Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde
De OZB is direct gekoppeld aan de WOZ-waarde van jouw woning. Een lagere WOZ-waarde betekent automatisch een lagere OZB-aanslag. Dat maakt bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking een effectief middel om je totale woonlasten te verlagen.
De bezwaartermijn is 6 weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking. Wacht je langer, dan is bezwaar niet meer mogelijk voor dat jaar. Gronden voor bezwaar zijn onder andere:
- Vergelijkingspanden die een lagere waarde rechtvaardigen
- Bouwkundige gebreken die bij de taxatie niet zijn meegewogen
- Onjuist gemeten oppervlakte van de woning
- Aantoonbare overlast (geluid, industrie) in de directe omgeving
Bezwaar is gratis en kun je zelf indienen via de gemeente. Er zijn ook zogenoemde no-cure-no-pay-bureaus die dit voor je doen in ruil voor een deel van de teruggave. Uit cijfers van het CBS blijkt dat in 2023 circa 30% van de ingediende WOZ-bezwaren werd gehonoreerd. De kans op succes is dus reëel.
Kwijtschelding OZB
Niet alle gemeenten bieden kwijtschelding aan voor de OZB. Amsterdam en Rotterdam hebben kwijtscheldingsmogelijkheden, maar veel kleinere gemeenten niet. Kwijtschelding is vaker beschikbaar voor de rioolheffing en afvalstoffenheffing dan voor de OZB zelf.
Voorwaarden voor kwijtschelding zijn doorgaans: een inkomen op of net boven bijstandsniveau en beperkt vermogen. Je vraagt dit aan via jouw gemeente of de regionale belastingdienst. Gemeenten gebruiken daarvoor soms de regels van de Nibud-normen als leidraad.
OZB en de WOZ-waarde: het verband
Volgens de Consumentenbond en Nibud is de OZB een jaarlijkse belasting die eigenaren van koophuizen aan hun gemeente betalen, berekend als een percentage van de WOZ-waarde. Bij een stijging van de WOZ-waarde stijgt ook het OZB-bedrag dat je betaalt, zelfs als de gemeente het tarief gelijk houdt.
Dat is precies wat de afgelopen jaren is gebeurd. Uit CBS-data blijkt dat de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland steeg van circa € 290.000 in 2021 naar circa € 379.000 in 2024. Bij een gelijkblijvend tarief van 0,08% betekent dat een stijging van de OZB-aanslag van € 232 naar € 303 per jaar. Dat is een verschil van circa € 71 per jaar, puur door de waardestijging van de woning.
Gemeenten kunnen hun tarief verlagen om de stijging te compenseren. Amsterdam doet dat soms. Maar veel gemeenten kiezen ervoor het tarief gelijk te houden of zelfs licht te verhogen, waardoor de aanslag voor veel huishoudens jaarlijks stijgt.
Verduurzaming van je woning, zoals het plaatsen van zonnepanelen of het isoleren van de kruipruimte, heeft beperkte invloed op de WOZ-waarde. Grote verbouwingen die de marktwaarde zichtbaar verhogen, kunnen de WOZ-waarde wel degelijk opdrijven en daarmee ook de OZB.
Veelgestelde vragen over OZB belasting
Wat is het verschil tussen OZB en WOZ-belasting?
Er bestaat geen aparte “WOZ-belasting”. De WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken: dat is de methode waarmee de overheid de waarde van je woning vaststelt. De OZB is de belasting die op basis van die waardering wordt berekend. Veel mensen gebruiken de termen door elkaar, maar het zijn twee verschillende begrippen. WOZ = de waardebepaling. OZB = de belasting die daaruit voortvloeit.
Betaalt een huurder ook OZB?
Als huurder van een woning betaal je geen OZB. Die verplichting rust op de eigenaar. Huur je een bedrijfsruimte of kantoor? Dan betaal je wél het gebruikersdeel van de OZB voor niet-woningen. Dat is een aparte categorie die in 2006 voor woningen is afgeschaft, maar voor bedrijfspanden van kracht bleef.
Hoe bereken ik mijn OZB zelf?
Zoek de WOZ-waarde op jouw WOZ-beschikking op en vermenigvuldig die met het OZB-tarief van jouw gemeente. De formule is: WOZ-waarde × OZB-tarief = jaarlijkse aanslag. Het actuele tarief vind je op de website van jouw gemeente of de regionale belastingdienst. Gebruik de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar.
Wat als ik het niet eens ben met mijn OZB-aanslag?
Maak bezwaar bij jouw gemeente of de regionale belastingdienst. De bezwaartermijn is 6 weken na de dagtekening van de aanslag. In de meeste gevallen richt je het bezwaar op de WOZ-waarde, want die vormt de grondslag van de OZB. Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld? Dan daalt bij een geslaagd bezwaar ook je OZB-aanslag automatisch mee.
Verandert de OZB als ik mijn huis verbouw of verduurzaam?
Ja, als een verbouwing de marktwaarde van jouw woning verhoogt, kan de WOZ-waarde bij de volgende jaarlijkse taxatie hoger uitvallen. Een hogere WOZ-waarde leidt automatisch tot een hogere OZB. Zonnepanelen hebben in de praktijk een beperkt effect op de WOZ-waarde, omdat gemeenten hiervoor specifieke richtlijnen hanteren. Een grote aanbouw of dakkapel heeft meer invloed.
De korte versie
OZB is een gemeentelijke belasting op de WOZ-waarde van jouw pand. Huurders van woningen betalen niets; eigenaar-bewoners wel. Het tarief verschilt sterk per gemeente en stijgt de laatste jaren harder dan de inflatie. Controleer elk jaar je WOZ-beschikking zodra die binnenkomt. Klopt de waarde niet? Maak dan binnen 6 weken bezwaar. Een succesvol bezwaar verlaagt niet alleen de WOZ-waarde, maar ook direct jouw OZB-aanslag. Dat kan elk jaar opnieuw geld opleveren.
